Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 wird durch einen Filter betrachtet, den die meisten öffentlichen Analysen vernachlässigen: die lokale Liquidität einer Immobilie, das heißt ihre Fähigkeit, innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens und ohne erzwungene Abschläge verkauft zu werden. Käufer, die sich nur auf den Preis pro Quadratmeter konzentrieren, übersehen ein wesentliches Risiko, nämlich das, ein in einem Segment ohne Nachfrage festgefahrenes Asset zu besitzen.
Die Trends auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2024 erfordern die Berücksichtigung von drei Variablen vor einer Kaufentscheidung: dem Listenpreis, der Energieeffizienz und der Tiefe des lokalen Sekundärmarktes.
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Lokale Liquidität und Wiederverkauf: das in den gängigen Analyse-Rastern fehlende Kriterium
Eine Immobilie, die unter dem Medianpreis ihres Sektors angeboten wird, zieht Aufmerksamkeit auf sich. Ein niedriger Preis spiegelt jedoch oft eine stagnierende lokale Nachfrage, einen fragilen Arbeitsmarkt oder einen gesättigten Mietmarkt wider. Wir empfehlen, systematisch das Transaktionsvolumen in der Gemeinde oder dem Zielviertel der letzten zwei Jahre zu überprüfen.
Wenn dieses Volumen sinkt, während das verfügbare Angebot steigt, ist das Signal klar: der lokale Markt absorbiert die Verkaufsangebote schlecht. In diesem Kontext zu kaufen, bedeutet, eine verlängerte Wiederverkaufsfrist und eine nahezu sichere Verhandlung nach unten bei der Veräußertung zu akzeptieren.
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Die Fachleute, die vor Ort arbeiten, insbesondere die, die für weitere Informationen auf der Website Juste Immo gelistet sind, bestätigen, dass die detaillierte Analyse des lokalen Gewebes mittlerweile wichtiger ist als die großen nationalen Durchschnittswerte.
Drei operationale Indikatoren ermöglichen die Bewertung dieser Liquidität vor der Unterzeichnung:
- Die durchschnittliche Verkaufsdauer, die von den Notaren in der Gemeinde festgestellt wird, im Vergleich zum durchschnittlichen Wert im Departement. Eine Abweichung von mehr als wenigen Wochen signalisiert einen weniger flüssigen Markt.
- Das Verhältnis zwischen der Anzahl der online angebotenen Immobilien auf den Portalen und der Anzahl der tatsächlichen Verkäufe im gleichen Zeitraum. Ein Bestand, der ohne proportionale Transaktionen anwächst, deutet auf eine Blockade hin.
- Die Vielfalt der Käuferprofile (Erstkäufer, Mietinvestoren, Zweitwohnungen). Ein Markt, der von einer einzigen Käuferkategorie abhängt, ist bei einer Wende anfälliger.
Energieeffizienz der Wohnung: ein strukturelles Auswahlkriterium
Der Energieausweis ist nicht mehr nur ein einfaches Verwaltungsdokument. Im Jahr 2024 bestimmt die Energieklasse einer Immobilie direkt ihren Verkaufspreis und ihre Fähigkeit, Käufer zu finden. Das Portal der Notare bestätigt, dass energieintensive Altwohnungen nach wie vor stark im Verkauf vertreten sind, aber ihre Preise im Vergleich zu energieeffizienten Objekten sinken.
Diese Differenzierung ist strukturell, nicht konjunkturell. Die schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen verringern den Pool an Mietinvestoren, die bereit sind, Käufer zu werden. Eine Immobilie der Klasse F oder G verliert somit gleich zwei Märkte: den der Mieter, die auf die Energiekosten achten, und den der Vermieter, die durch die Regulierung eingeschränkt sind.
Abwägen zwischen Abschlag beim Kauf und Kosten für energetische Sanierung
Eine energieintensive Wohnung mit einem Abschlag zu kaufen, um sie zu renovieren, bleibt eine tragfähige Strategie, vorausgesetzt, die Kosten für die Arbeiten werden vor der Unterzeichnung genau kalkuliert. Ein unterschätztes Renovierungsbudget verwandelt ein gutes Geschäft in ein defizitäres Asset.
Wir beobachten, dass Käufer, die diese Abwägung erfolgreich treffen, ein umfassendes Energieaudit (nicht nur den gesetzlichen Energieausweis) durchführen lassen und mehrere detaillierte Angebote einholen, bevor sie ein Angebot abgeben. Der potenzielle Gewinn beim Wiederverkauf nach der Renovierung hängt vom lokalen Markt ab: In einem Gebiet mit hoher Nachfrage monetarisiert sich der Sprung in der Energieklasse. In einem Sektor mit geringer Liquidität bleibt die Wertsteigerung theoretisch.
Immobilienzinssätze und Kreditaufnahmefähigkeit: was der Markt 2024 konkret ändert
Die Zinssätze sind seit ihrem Tiefpunkt erheblich gestiegen. Ihr Niveau im Jahr 2024 reduziert mechanisch die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte, was einen Druck nach unten auf die Preise in den meisten Segmenten ausübt.
Der Preisrückgang kompensiert nicht immer den Anstieg der Kreditkosten. Ein Käufer, der zu einem deutlich höheren Zinssatz als 2021 leiht, zahlt über die gesamte Laufzeit des Kredits mehr, selbst wenn der Listenpreis gesunken ist. Diese Berechnung in Gesamtkosten (Preis + Zinsen + Kreditversicherungsgebühren + Notarkosten) bleibt die einzige relevante.
Kaufstrategien für Immobilien, die an den Kontext hoher Zinsen angepasst sind
Drei Ansätze zeichnen sich für aktive Käufer im Jahr 2024 ab:
- Den Kaufpreis verhandeln, indem man sich auf lokale Daten zu aktuellen Transaktionen stützt, nicht auf die angezeigten Preise. Die Differenz zwischen angezeigtem Preis und unterzeichnetem Preis hat sich in den meisten französischen Märkten vergrößert.
- Ein höheres Eigenkapital bevorzugen, um den geliehenen Betrag und die Gesamtkosten zu reduzieren. Ein zusätzlicher Sparaufwand von einigen Monaten kann den Finanzierungsplan erheblich verändern.
- Bereits bei der finanziellen Planung die Kosten einer möglichen Zinssatzneuverhandlung einbeziehen, falls sich die Marktbedingungen mittelfristig verbessern, und die vorzeitigen Rückzahlungsbedingungen des Kreditvertrags überprüfen.
Geografische Neupositionierung: wenn der Wechsel des Sektors besser ist als die Suche nach einem Abschlag
JLL hebt eine Bewegung der geografischen Neupositionierung und der qualitativen Aufwertung in den professionellen Immobilienstrategien hervor. Diese Bewegung betrifft auch Privatpersonen. Anstatt den niedrigsten Preis in einem bekannten Sektor zu suchen, kann es rentabler sein, sich in ein Gebiet zu repositionieren, in dem die Nachfrage stabil bleibt und der Immobilienbestand besser gepflegt ist.
Ein “günstigerer” Markt ist kein “zugänglicher” Markt, wenn die dort befindlichen Immobilien energetische Obsoleszenz, geringe Mietattraktivität und einen schrumpfenden Arbeitsmarkt aufweisen. Wir empfehlen, nicht die Preise pro Quadratmeter zwischen Gemeinden zu vergleichen, sondern die Verhältnisse von Preis zu mittleren Einkommen der lokalen Haushalte. Dieses Verhältnis zeigt die tatsächliche Marktentwicklung und die Wahrscheinlichkeit, dass ein zahlungsfähiger Käufer beim Wiederverkauf auftritt.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 belohnt Selektivität. Ein erfolgreicher Kauf basiert auf der Konvergenz zwischen einem kohärenten Preis, einer angemessenen Energieeffizienz und einem aktiven lokalen Markt. Eines dieser drei Kriterien zu vernachlässigen, bedeutet, das Risiko einzugehen, ein Asset zu besitzen, dessen Wert nur auf dem Papier realisiert wird.