De vastgoedmarkt in 2024 wordt bekeken door een filter dat de meeste publieke analyses negeren: de lokale liquiditeit van een eigendom, dat wil zeggen de capaciteit om het binnen een redelijke termijn en zonder gedwongen korting door te verkopen. Kopers die zich alleen op de prijs per vierkante meter concentreren, lopen het risico een belangrijk gevaar te negeren, namelijk het bezit van een actief dat vastzit in een segment zonder vraag.
De trends op de vastgoedmarkt in 2024 vereisen dat drie variabelen worden gecombineerd voordat een aankoopbeslissing wordt genomen: de nominale prijs, de energieprestatie en de diepte van de lokale secundaire markt.
Ook interessant : De beste SCPI in 2024
Lokale liquiditeit en doorverkoop: de afwezigheid van een criterium in de gebruikelijke analysekaders
Een eigendom dat onder de mediane prijs van zijn sector wordt aangeboden, trekt de aandacht. Maar een lage prijs weerspiegelt vaak een trage lokale vraag, een fragiele werkgelegenheid of een verzadigde huurmarkt. We raden aan om systematisch het volume van de transacties die in de gemeente of de doelwijk zijn uitgevoerd in de afgelopen twee jaar te controleren.
Als dit volume daalt terwijl het beschikbare aanbod toeneemt, is het signaal duidelijk: de lokale markt absorbeert de te koop aangeboden woningen slecht. Kopen in deze context betekent een langere doorverkooptermijn accepteren en een bijna zekere prijsverlaging bij de verkoop.
Aanvullende lectuur : Tips en trucs voor een ontspannen dagelijks leven als moeder
Professionals die op het terrein werken, met name degenen die zijn vermeld voor meer informatie op de website Juste Immo, bevestigen dat een grondige analyse van de lokale context nu belangrijker is dan de grote nationale gemiddelden.
Drie operationele indicatoren maken het mogelijk om deze liquiditeit te evalueren voordat je tekent:
- De gemiddelde verkooptermijn vastgesteld door notarissen in de gemeente, vergeleken met het provinciale gemiddelde. Een verschil van meer dan enkele weken wijst op een minder vloeibare markt.
- De verhouding tussen het aantal woningen dat online staat op de portals en het aantal daadwerkelijke verkopen in dezelfde periode. Een voorraad die toeneemt zonder proportionele transacties duidt op een blokkade.
- De diversiteit van de kopersprofielen (starters, huurinvesteerders, tweede woningen). Een markt die afhankelijk is van één enkele categorie kopers is kwetsbaarder in geval van een ommekeer.
Energieprestatie van de woning: een selectiecriteria dat structureel is geworden
Het DPE is niet langer een eenvoudig administratief document. In 2024 bepaalt de energieklasse van een eigendom rechtstreeks de verkoopprijs en de capaciteit om een koper te vinden. Het portaal van notarissen bevestigt dat energie-intensieve oude woningen nog steeds zeer aanwezig zijn in de verkopen, maar hun prijzen dalen in vergelijking met energiezuinige woningen.
Deze differentiatie is structureel, niet conjunctureel. De geleidelijke beperkingen op de verhuur van thermisch onrendabele woningen verminderen de pool van huurinvesteerders die bereid zijn om te kopen. Een woning met een classificatie F of G verliest dus twee markten tegelijk: die van de bewoners die gevoelig zijn voor de energiekosten en die van de verhuurders die door de regelgeving worden beperkt.
Afwegen tussen korting bij aankoop en kosten van energierenovatie
Een energie-intensieve woning kopen met een korting om deze te renoveren blijft een levensvatbare strategie, op voorwaarde dat de kosten van de werkzaamheden nauwkeurig worden ingeschat vóór de ondertekening. Een onderschat renovatiebudget verandert een goede deal in een verlieslatend actief.
We zien dat kopers die deze afweging succesvol maken een volledige energie-audit laten uitvoeren (niet alleen het wettelijke DPE) en meerdere gedetailleerde offertes verkrijgen voordat ze een bod uitbrengen. De potentiële winst bij doorverkoop na renovatie hangt af van de lokale markt: in een gebied met hoge vraag kan de sprong in energieklasse worden gemonetariseerd. In een sector met lage liquiditeit blijft de meerwaarde theoretisch.
Hypotheekrente en leencapaciteit: wat de markt in 2024 concreet verandert
De rentevoeten zijn aanzienlijk gestegen sinds hun dieptepunt. Hun niveau in 2024 vermindert mechanisch de leencapaciteit van huishoudens, wat een neerwaartse druk op de prijzen uitoefent in de meeste segmenten.
De prijsdaling compenseert niet altijd de stijging van de kredietkosten. Een koper die leent tegen een aanzienlijk hogere rente dan in 2021 betaalt meer over de totale looptijd van de lening, zelfs als de nominale aankoopprijs is gedaald. Deze berekening in totale kosten (prijs + rente + kredietverzekering + notariskosten) blijft de enige relevante.
Aankoopstrategieën voor vastgoed aangepast aan de context van hoge rente
Drie benaderingen komen naar voren voor actieve kopers in 2024:
- Onderhandelen over de aankoopprijs op basis van lokale gegevens van recente transacties, niet op basis van de weergegeven prijzen. Het verschil tussen de weergegeven prijs en de ondertekende prijs is in de meeste Franse markten vergroot.
- Een hogere persoonlijke bijdrage geven om het geleende bedrag en de totale kosten te verlagen. Een extra spaarinspanning van enkele maanden kan het financieringsplan aanzienlijk wijzigen.
- De kosten van een eventuele heronderhandeling van de rente vanaf het begin in de financiële opzet integreren, als de marktomstandigheden op middellange termijn verbeteren, door de voorwaarden voor vervroegde aflossing van het leningcontract te controleren.
Geografische herpositionering: wanneer van sector veranderen beter is dan zoeken naar een korting
JLL benadrukt een beweging van geografische heroriëntatie en kwaliteitsverbetering in professionele vastgoedstrategieën. Deze beweging betreft ook particulieren. In plaats van de laagste prijs te zoeken in een sector die men kent, kan het rendabeler zijn om zich te herpositioneren naar een gebied waar de vraag sterk blijft en het vastgoed beter wordt onderhouden.
Een “goedkopere” markt is geen “toegankelijke” markt als de eigendommen die daar te vinden zijn, cumulatieve energieobsolescentie, lage verhuur aantrekkelijkheid en een krimpende werkgelegenheid hebben. We raden aan om niet de prijzen per vierkante meter tussen gemeenten te vergelijken, maar de ratio prijs/middensalaris van lokale huishoudens. Deze ratio geeft de werkelijke spanning op de markt aan en de kans dat een solvabele koper zich aandient bij de doorverkoop.
De vastgoedmarkt in 2024 beloont selectiviteit. Een succesvolle aankoop is gebaseerd op de convergentie tussen een coherente prijs, een correcte energieprestatie en een actieve lokale pool. Het missen van een van deze drie criteria is het risico lopen een eigendom te bezitten waarvan de waarde alleen op papier wordt gerealiseerd.